23749元/平！31家房企大战！南山5亿+20%配建夺下寮步迷你地！
新政后的首拍，有点忐忑啊。
刚刚，寮步镇缪边社区地块（编号：2021WR004），被南山以507681277元+总配建20%夺下，折合可售楼面价23749元/平。
/// 土拍回顾 ///
不记得多久，是在拍地前夕，没看到大家报价了。
直到拍地当日早上9：00，才开始零星有房企报价。并且报价进程不快。与往常不同，新政后的首拍，大家多少还是带有试探性质，一点点慢慢来。
但是这样的试探并没有持续太久。
9：53，慢悠悠破了寮步纪录，然后各家迅速报价，顶到封顶，并火速在几分钟内，完成了竞配建的竞拍。
10：00，一个小时整，刚好坐等开奖。
再来看本次拍地阵容，从报价情况来看，共有31家房企出价，对比此前，阵容还是缩水了一些。
来的房企多在本地有项目，由于总价低，还吸引了一些本地房企前来应战。尽管某些头部房企因为地价过小而放弃，但依然不影响本宗地的热度。尽管很忐忑，但早前不少房企仍认为，地价将会封顶拍出。
来看看寮步情况。
寮步，去年新盘扎堆上市，成交爆发，全年卖出新房4144套，排名各镇街第二。
｜寮步去年新房网签，排名各镇街第二
不过，在新房迅速去化的同时，寮步去年却并没有新商住地挂牌。
年前，时隔一年多，寮步终于迎来挂地，封顶楼面价达23703元/平，引发热议。
而作为新年后第一宗，特别是“东莞227莞六条”新政后，首宗出让的商住地，更是吸引了多方的目光。
新政后的土地市场走势如何，今天这一场土拍或可以作为参考。
来看地块的基本情况。
/// 占地约1.1万平，3.7亿起拍 ///
地块位于寮步镇缪边社区，占地10556.27平，建面约26391平。
配建方面，地块须无偿配建2507平安居房及相应停车位。
起拍总价37211万，剔除无偿配建后，折合可售起拍楼面价约为15580元/平。
而竞拍方式上，本次竞拍采用的是“竞价+竞配建+终次报价”方式。如拍到最高限价，则转为竞无偿配建，当总无偿配建达20%后，如仍有竞价，则转为终次报价确定最终竞得人。
终次报价区间为50670万元至50870万元，如拍到最高限价、最高配建，则最终可售楼面价，将在23703-23797元/平之间。
而这一封顶楼面价，将超过万象府地块的22452元/平，在目前东莞楼面价榜单上可排第12。
/// 位处寮步站、松山湖北站中间，周边连片待建地块 ///
地块位于寮步站、松山湖北站中间，为俗称的“寮步尾”位置。
地块通过周边的寮步站、松山湖北站及约600米距离的主干道松山湖大道，可快速通达东莞主城、松山湖。
值得一提的是，地块位于寮步规划中的连片待建、待改区域。
地块北侧为用地70万平的缪边社区城市更新项目，东侧相邻的则为另一宗寮步待挂牌出让地块。
其中，寮步千亩巨无霸旧改——缪边社区城市更新项目，于去年10月，由深圳鸿海集团中标成为项目前期服务商。
项目占地1053亩，约70万平，前期服务期为2年。
| 寮步缪边社区更新项目前期服务商签约现场（图：鸿海环球控股集团）
而竞拍地块相邻的东侧地块，同样是R2居住用地。
地块占地约2.6万平，建面约6.5万平。据了解，地块现场已竖出让预告牌，待正式挂牌出让。
两宗地块连成一片，将形成近10万平的居住小区。再加上北侧占地70万平的缪边社区旧改推进，未来周边的城市面貌将焕然一新。
/// 近松湖智谷，承接松山湖产业、人才外溢 ///
整体规划方面，地块位于寮步松山湖大道发展轴上的香市科技园组团。
该组团区位上邻近松山湖科技产业园，为寮步近期建设重点区域之一。
未来将承接松山湖产业园研发功能的外溢，打造为集科技研发、企业生产、产品展示于一体的城市生态科技型园区。
而实际上，该组团内的寮步重点项目，由信鸿集团打造的松湖智谷已经成形。
项目总投资约200亿元，占地面积1500亩，建筑面积180万平。
项目规划为集高端生产、研发设计、中试检测、总部办公、产品展示等为一体的“产城人”综合示范区。
本次竞拍地块与该项目相距不到500米，未来将首先承接园区高端人才的生活、居住需求。
再来看寮步楼市。
/// 近华侨城纯水岸，周边新房均价约3万/平 ///
前面提到，去年是寮步楼市爆发的一年，全年新房成交排名各镇街第二。
特别是去年寮步在国庆黄金周前后的表现，相当亮相。
2020年9月25日，华侨城纯水岸首开；9月26日，裕大知府、万科金域东方首开；10月17日，鼎峰松湖雅境加推；10月21日，金地保利领峯首开；10月24日，保利卓越中环广场首开；珑远翠珑湾加推、源悦持续新盘预热……
关于寮步盘点，可戳房姐此前单篇：什么？超多新盘扎堆的寮步，未来还有2万套新房入市？
其中，与本次地块最近的新盘，为东侧约700米的华侨城纯水岸。
2019年7月10日，华侨城以89430万元+配建22%成功竞得2019WG022寮步泉塘村地块，可售楼面价17948元/平（剔除配建），创下了寮步最高楼面价。后地块打造成“华侨城纯水岸”。
项目最近一次备案是去年10月23日，备案了3、4、5号楼，单栋备案均价约2.7-3.1万/平。
可戳房姐此前单篇报道，了解该项目详情：👉明明可以靠地段，偏偏要磨产品，这家房企太犟了
| 华侨城纯水岸鸟瞰效果图
此外，地块两公里处还有新房：金地保利领峯、保利卓越中环广场。
金地保利领峯，最近一次备案为1月26日，备案均价约31018元/平。（详情：👉1站松山湖，2站南城！双CBD的生活，原来这么爽！）
保利卓越中环广场，最近一次备案为1月15日，备案均价约32109元/平。（详情：👉国贸向东20分钟，这个TOD上盖神盘被挤爆了！2站到西平！）
而整体楼市方面，据优房超数据，寮步2月新房网签约134套，排名各镇街第4，网签均价约30300元/平，新房已突破3万均价。
二手方面，据贝壳网数据，寮步近期二手挂牌均价、二手成交均价约3万/平。
而新政后粉丝最为关心的二手房价格涨跌问题，据诸葛找房数据，寮步近24小时新上房源27套，涨价房源21套，降价房源2套。
新政还不到一周，实际对市场的影响，还需待细则出来之后继续发酵，再等等看~
最后来看寮步土地市场。
/// 时隔一年再挂地，旧改迎来爆发 ///
寮步最近一次拍地还是2019年12月份。
2019年12月2日，经过6家房企、43轮的激烈角逐，寮步2019WG046塘唇村块，最终被信鸿联合体公司以总价255155亿元成功斩获，折合可售楼面地价16269元/平。
后项目打造为“万科金域东方”，项目最近一次备案为今年1月18日，备案均价约34107元/平。
可戳链接了解该项目详情：👉错过2020年？别急！万科这个年度热盘，还有机会！
| 万科金域东方周边配套成熟，仅供参考
近五年，寮步一共通过招拍挂出让5宗商住地，均已入市。
来看寮步招拍挂一览表：
除招拍挂外，寮步的旧改也在发力。
去年底，寮步接连挂出两宗超千亩旧改招前期服务商。
其中一宗便是前文提到的，位于本次竞拍地块隔壁的深圳鸿海集团拿下的缪边社区更新项目。另一宗则是由万科、信鸿、中天联合拿下的占地1232亩的牛杨社区牛眠石村城市更新项目。
而除招前期服务商旧改项目外，在今年1月8日，已有一宗“寮步镇凫山村海威旧厂地块三旧改造项目”成功备案建设。
据查，该项目的建设单位背后股东即为，源悦的开发商建鼎实业。
近日，该项目已发布《建设项目规划批前公示》
而进入到2021年，寮步于2月1日挂出今年第三宗城市更新招商项目。
项目即寮步中心区鸿图广场商住更新单元，占地10万平，建面20万平，离镇政府不到200米，位置极佳。
值得一提的是，该项目所涉及的9个权益人中，东莞鸿图广场商住建造有限公司名下产权登记建筑面积共52063.76平，占总建筑面积的96%。
而东莞鸿图广场商住建造有限公司背后股东之一为光大。该项目将于3月5日下午出中标结果，房姐也将及时跟进最新动态。
早在2018年，寮步专门召开城市更新专项规划编制方案研讨会。据研讨会披露，寮步更新改造区域划定的总规模约1248.23公顷。
包括横坑、良平、TOD、中心区、石步、牛杨、生态大道西、香市科技园和凫山9大片区。
据当时规划，仅2018年度便有6个更新单元，分别为：横坑片区（水叮当项目）、华南城片区（石步华怡项目）、中心区片区（富竹山项目）、中心区片区（鸿图广场项目）、佛灵湖片区（陈家埔项目）、佛灵湖片区（上底村项目）。
据不完全统计，寮步近期已浮出水面的旧改项目11个，旧改面积228万平。有万科、信鸿、中天、鹏瑞等房企参与其中。
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